Ici l’épargne devient patrimoine

Chez Alternative Patrimoine, nous mettons tout en oeuvre pour optimiser votre capacité d’épargne et la transformer en patrimoine.

Comment ? En passant par la SCPI. Avec la SCPI, vous investissez dans le secteur immobilier sans les contraintes mais avec tous les avantages : création d’un patrimoine sans apport, potentiel de revalorisation à terme, perception d’un revenu régulier, protection de vos proches et enfin détention d’un actif réél et sécurisant.

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Détail de l’approche financière

Cette proposition est rendue possible grâce à l’effet de levier du crédit, qui permet d’investir sans apport et à un taux historiquement bas, sur l’un des supports immobiliers les plus rentables : les parts de SCPI.

Le crédit* (une sortie d’argent) : Un crédit immobilier de 100.000€ sur 15 ans , à un taux Assurance Incluse de 1,13%, vous coûtera chaque mois 633€ d’échéance.

Le rendement** (une rentrée d’argent) : En souscrivant grâce à ce crédit 100.000€ frais inclus de parts de SCPI que nous sélectionnerons pour vous, et sur une hypothèse de rendement net de 4,5%, votre revenu annuel sera donc de 600€ (4,5% de 100.000€), soit en moyenne de 600€/mois.

La fiscalité*** (une autre sortie) : Qui dit rentrée d’argent, dit bien sûr… fiscalité ! En moyenne sur les 15 ans , et dans l’hypothèse où votre Tranche Marginale d’Imposition (TMI) serait de 30%, le rendement de la SCPI vous coûtera 141€ d’impôts en plus par mois.

Votre effort d’épargne moyen sur la durée du montage : Il est constitué de la différence entre les rentrées et les sorties, soit : 600€633€141€ = 600€/mois

Au terme des 15 ans : Le crédit sera remboursé et vous n’aurez plus d’échéance de prêt. Vos parts de SCPI vous appartiendront alors totalement, et seront valorisées à 112.000€ **** dont vous pourrez disposer si vous souhaitez éventuellement les vendre, ou qui vous verseront un rendement de 600€/mois (hors fiscalité) sans limitation de durée si vous préférez les conserver.

*Cette simulation est fournie à titre indicatif, sauf erreur ou omission et ne constitue pas un accord de principe sur le crédit, tout dossier de financement étant soumis à l’accord du partenaire sollicité par Alternative Patrimoine. Les conditions de financement proposées peuvent varier (taux nominal, assurance, apport, etc…) en fonction de chaque dossier et de la situation de l’emprunteur. Le souscripteur a par ailleurs la possibilité de rechercher et obtenir son prêt auprès d’autres interlocuteurs, dont sa banque.

**Selon l’ASPIM (Association Française des Sociétés de Placement Immobilier), les SCPI d’entreprises ont vu leur taux de distribution remonter à 4,4% en 2019 (contre 4,34% en 2018). Le taux de rendement de 4,50% communiqué dans la simulation, est une hypothèse conservatrice au regard des rendements des principales SCPI que nous recommandons à nos clients et dont les taux de rendements sont pour la plupart, nettement supérieurs. Cependant, ce taux n’est pas garanti, et les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

***La fiscalité sur le revenu de la SCPI varie en fonction de la situation fiscale de chaque souscripteur (TMI, existence d’un déficit foncier reportable, etc…), et pourra faire l’objet d’une évaluation plus précise. Dans la simulation communiquée, l’hypothèse retenue est une TMI à 30%, sans imputation d’un déficit foncier existant (cas par exemple d’une première opération immobilière).

****La vente des parts de SCPI sera éventuellement soumise à la fiscalité sur la plus-value immobilière, c’est-à-dire sur l’écart entre le prix de vente et le prix de souscription frais inclus. L’hypothèse de revalorisation des parts est calculée sur le montant des parts net de frais de souscription (10% en moyenne), revalorisé au taux de 1,5% par an. Si les performances passées ne préjugent pas des performances futures, cette hypothèse nous paraît conservatrice, compte tenu de l’historique de valorisation moyenne des parts de SCPI et de l’inflation sur le long terme.

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Comment ça march?

Alternative Patrimoine  vous accompagne pour dynamiser et transformer votre capacité d’épargne en patrimoine.

Accédez à l’immobilier locatif sans les contraintes de la propriété et avec tous les avantages : constitution et valorisation de patrimoine à terme, perception de loyers tous les mois.

FAQ

A propos de l’offre Alternative Patrimoine

Comment fonctionne votre montage ?

Le principe de cet investissement est simple : il s’agit d’emprunter pour investir.

Concrètement, vous contractez un crédit immobilier qui vous permettra de bénéficier des conditions de taux historiquement bas. Avec ce crédit, vous investissez ensuite sur de l’immobilier professionnel (bureaux, commerces, hôtels, services, etc.), beaucoup plus intéressant que l’habitation.

Nous vous proposons de réaliser cet investissement en parts de SCPI pour vous garantir les meilleures conditions de gestion et de maîtrise du risque. Votre effort d’épargne sera de la différence entre ce que vous coûte le crédit tous les mois et ce que rapporte la SCPI, net de fiscalité.

En bref, plutôt que de placer petit à petit de l’épargne tous les mois, le crédit vous permet de placer dès le premier jour plusieurs dizaines, voire plusieurs centaines de milliers d’euros. On appelle ça l’effet de levier.

Le revenu que vous annoncez est-il certain, durable et garanti ?

En immobilier, le montant des loyers n’est pas toujours stable même si la tendance sur le long terme est à l’augmentation. Ainsi, le loyer que vous percevrez grâce à vos parts de SCPI sera régulier mais son niveau ne peut être ni certain ni garanti.

Mais l’investissement en parts de SCPI est bien moins risqué qu’en immobilier locatif. Pourquoi ? Grâce à la mutualisation, l’incidence d’un bien qui ne serait pas loué ou d’un locataire qui ne paierait pas son loyer serait beaucoup plus faible qu’avec un bien en direct dans de l’habitation.

Enfin, les hypothèses de revenu que nous annonçons sont calculées au regard de l’historique des rendements des SCPI que nous sélectionnons, même si bien sûr, les performances passées ne préjugent en rien des performances à venir. Ce serait trop beau.

Et si je souhaite tout arrêter ?

C’est facile, il vous suffit de vendre vos parts de SCPI et de rembourser le crédit restant éventuellement en cours.

Notez bien qu’à l’instar de n’importe quel achat immobilier à crédit, cet investissement a surtout de l’intérêt s’il est envisagé sur le long terme. Compte tenu des frais de souscriptions sur les SCPI, du montage et de l’évolution du prix des parts, leur vente pourrait ne pas couvrir le capital restant dû sur le crédit.

Puis-je vendre mes parts de SCPI à n’importe quel moment ?

Oui ! Sur les SCPI professionnelles, vous pouvez vendre vos parts à tout moment. Dans le cas d’une SCPI à capital variable, c’est la SCPI qui assurera le rachat des parts, au prix estimé par la société de gestion et grâce aux liquidités dont elle dispose.

Dans des conditions de marché normales, le délai de rachat varie alors entre 2 et 4 semaines selon les SCPI. Lorsque les demandes de rachat sont massives, la SCPI peut en revanche être amenée à revendre des biens immobiliers, ce qui allonge le délai de rachat de quelques semaines, voire de quelques mois.

Et si je veux rembourser mon crédit ?

Le crédit permet de ne pas investir de liquidités dans le montage. Il peut être remboursé totalement ou partiellement, à tout moment, dans les conditions déterminées par l’établissement prêteur.

Le remboursement se fait :

  • soit par la vente de parts de SCPI,
  • soit par des liquidités dont vous disposez par ailleurs.

Le remboursement du crédit n’entraîne pas nécessairement la vente des parts de SCPI.

Qui est Alternative Patrimoine ?

Nous sommes un cabinet de gestion de Patrimoine. Notre rôle : conseiller nos clients sur leurs investissements financiers. Nous analysons et sélectionnons les meilleures SCPI du marché, et surtout les plus adaptées à votre profil et vos critères d’investissement. Nous vous conseillons également sur le montage le plus intéressant selon votre situation.

Nous vous proposons enfin une offre de crédit adaptée, que vous pourrez contracter directement auprès de l’établissement qui vous la propose.

En fait, le contrat est établi entre qui et qui ?

Vous signez une lettre de mission avec Alternative Patrimoine qui nous permet de vous conseiller et de vous accompagner tout au long de l’opération.

Rassurez-vous, notre cabinet détient l’ensemble des accréditations nécessaires pour exercer le métier de Conseiller en Gestion de Patrimoine (CGP) :

  • Statut CIF, agréée par l’AMF
  • Intermédiaire en assurance ORIAS N° 18005689
  • Courtier en Opérations de Banque et Services de Paiement ORIAS N° 18005689
  • Certification AMF
  • Assurance responsabilité civile professionnelle

Pour votre information, ces accréditions sont délivrées selon des critères de compétences, d’expérience et de diplômes.

Si vous recourez à un crédit, vous contracterez un prêt dans un établissement bancaire qui conditionnera peut-être son offre à l’ouverture d’un compte.

Vous souscrirez ensuite directement les parts auprès de la société de la ou des SCPI sélectionnées.

Quel coût cela représente-t-il ? A quels frais ou commissions cachées dois-je m’attendre ?

Sur une SCPI, les frais de souscription varient entre 8% et 12% TTC, soit peu ou prou les mêmes montants que pour un achat immobilier classique avec frais de notaire, d’agence, etc. Ces frais sont compris dans le prix de souscription. La SCPI prélève également des frais de gestion annuels. Ces frais servent à rémunérer la société de gestion. Ils représentent entre 0,7% et 0,9% de la valeur des actifs gérés.

Des commissions sur des opérations d’achat et de vente au sein de la SCPI peuvent également être perçues. L’ensemble de ces frais est prélevé en amont du versement des loyers aux associés. La rentabilité annoncée est donc comprise nette de tous ces frais !

Concernant le crédit, des frais pourront être facturés au moment de sa constitution : frais de dossier, de garantie, etc. Ces conditions dépendront en réalité de l’établissement bancaire prêteur et du montage de l’opération. Le crédit vous coûtera ensuite un taux d’intérêt (le taux nominal) ainsi qu’un taux d’assurance qui couvrira votre risque de décès et d’invalidité.

Comment Alternative Patrimoine va-t-il m’accompagner ?

C’est bien simple, nous sommes à vos côtés à chaque étape :

  • Nous déterminons votre situation et vos objectifs.
  • Nous préconisons le montage le plus adapté à votre profil (montant, financement, durée, etc.).
  • Nous sélectionnons et élisons des SCPI.
  • Nous recherchons les financements, nous vous accompagnons dans le montage du prêt, nous échangeons et négocions avec l’établissement prêteur, nous étudions les offres de prêts avec vous, etc.
  • Nous effectuons la souscription des parts auprès de la SCPI choisie.

Une fois les SCPI souscrites, nos conseillers restent à votre disposition pour répondre à toutes vos éventuelles questions.

Chaque SCPI a l’obligation d’informer trimestriellement et annuellement ses associés sur sa gestion, l’adresse des biens qui la composent, l’identité de ses locataires, les opérations réalisées, la stratégie de la société, les informations financières, etc. En clair, vous êtes tenu.e informé.e de tout.

A propos de la SCPI

C’est quoi une SCPI ?

L’acronyme SCPI signifie Société Civile de Placement Immobilier. Il s’agit d’un placement d’épargne dont le principe est simple : vous investissez non pas dans de l’immobilier direct (un studio, un appartement) mais dans de l’immobilier sous forme de parts (un parc immobilier composé de plusieurs immeubles). Votre investissement est ensuite géré par une société qui va se charger de la gestion administrative et financière. C’est elle aussi qui vous reverse des loyers trimestriels.

Concrètement, comment ça fonctionne ?

En achetant des parts, les investisseurs deviennent associés de la SCPI. En clair, ils sont propriétaires d’un pourcentage de chaque bien qui compose la SCPI. Tous les 3 mois, la SCPI leur reverse un loyer au prorata des parts qu’ils détiennent. Contrairement à de l’immobilier classique, l’investisseur n’a aucune gestion administrative ou financière à faire. C’est la SCPI qui s’acquitte de tout ce qui concerne les charges administratives et locatives, les travaux, la comptabilité, etc.

Pourquoi est-ce le placement au meilleur rapport rendement/risque ?

En 2019, le taux de rentabilité moyen des SCPI était de 4,4%. Les SCPI génèrent des revenus stables et performants sur le long terme. Ses avantages sont nombreux :

  • C’est un investissement accessible.Acquérir un bien immobilier exige un apport de départ important. Pour acheter une part dans une SCPI, quelques centaines d’euros suffisent. Bien sûr, vous pouvez aussi investir beaucoup plus.
  • Vous n’avez aucune gestion à faire.
  • Vous mutualisez le risque. L’investissement concerne un parc immobilier constitué de plusieurs immeubles, répartis dans plusieurs villes. Vos risques locatifs sont considérablement réduits.
  • Vous bénéficiez d’une réglementation stricte.La création et la commercialisation des parts d’une SCPI sont encadrées. Elles exigent notamment un agrément délivré par l’AMF.
Pourquoi acheter des parts de SCPI plutôt qu’un appartement ?

Être propriétaire d’un bien immobilier n’a rien d’une sinécure : recherche de locataires, signature d’un bail, gestion du bien, etc. C’est sans compter les problèmes de loyers impayés, de départ impromptu ou encore de la dévalorisation du bien. Tous ces éléments ont un impact sur le taux de rendement net de l’immobilier en direct. En moyenne, celui-ci représente moins de 2%.

Avec une SCPI, vous êtes libéré.e de toutes ces contraintes et vous bénéficiez en même temps d’un taux moyen de rentabilité de 4,4% (2019). Atout supplémentaire : il est beaucoup plus simple et rapide de vendre des parts de SCPI puisqu’il suffit de remplir un formulaire de rachats de parts. Mieux, vous pouvez choisir de ne revendre qu’une partie de vos parts. Essayez donc de ne vendre qu’une pièce de votre appartement !

Comment choisir entre les SCPI ?

Sur le marché, il existe plus de 170 SCPI. Chacune présente des caractéristiques spécifiques. Le taux de rendement n’est qu’un critère parmi d’autres. Le mieux pour faire votre choix est de vous faire accompagner par un cabinet spécialisé en gestion de patrimoine qui saura s’y retrouver.

Son rôle sera de définir votre profil d’investissement et de sélectionner les SCPI qui répondront le mieux à vos attentes et votre situation. Pour y parvenir, ses conseillers analyseront un ensemble d’éléments précis : nature des biens, taux d’occupation, capitalisation, rendement proposé, situation géographique, perspectives de valorisation, etc.

Chez Alternative Patrimoine, cela fait plus de 20 ans que nous accompagnons nos clients sur cette classe d’actif. Nous avons l’expertise, l’expérience et le réseau pour vous proposer les meilleures solutions.

C’est un placement financier donc risqué ?

L’investissement dans des parts de SCPI n’est pas un placement boursier. On parle d’investissement « pierre papier ». Comme toujours en matière d’investissement, un risque existe mais en l’occurrence, il n’est pas lié aux marchés financiers. Il est lié au marché immobilier, plus stable. Ce n’est pas un hasard si le secteur immobilier a permis à de nombreux investisseurs de se constituer une fortune. Investir dans des parts de SCPI représente une solution très intéressante de générer des revenus complémentaires, en particulier au moment de la retraite.

A propos d’Alternative Patrimoine

Qui se trouve derrière Alternative Patrimoine ?

Nous sommes trois associés qui avons fondé Alternative Patrimoine, après avoir fait notre carrière ensemble au sein de la banque privée. Passionnés par la gestion patrimoniale, nous avions envie de gagner en indépendance pour encore mieux servir les objectifs de nos clients.

Pour découvrir notre cabinet, nos associés et notre offre, cliquez ICI ! Vous trouverez nos coordonnées sur le site, n’hésitez pas à nous contacter !

Comment vous rémunérez-vous ?

Le prix de souscription d’une SCPI comprend tous les frais liés à l’acquisition des parts, dont une partie qui nous est destinée. C’est la société de gestion qui nous la rétrocède. Lorsque vous contractez un crédit, nous percevons parfois une commission. Cela dépend du partenaire sélectionné, du courtier ou de l’établissement bancaire.

Et si vous disparaissez ?

Nous en serions navrés mais, en ce qui vous concerne, rien ne changerait ! Le montage, votre investissement et sa création de valeur ne seraient pas affectés par notre disparition. Vous resteriez propriétaires de vos parts de SCPI. Vous seriez alors en contact direct avec la société de gestion. Votre crédit, si vous en avez un, serait quant à lui maintenu au sein de l’établissement prêteur.

Votre société existe-t-elle physiquement ? Qui sont vos clients ?

Nous existons, oui ! Nous sommes situés au 2, rue de Messine, dans le 8ème arrondissement de Paris. Depuis plus de vingt ans, nous accompagnons des familles et des investisseurs privés dans la structuration de leur stratégie patrimoniale. Nous partageons avec eux notre savoir-faire conjugué aux solutions financières les plus performantes.

Les profils des personnes qui nous font confiance sont très variés. Ils vont du trentenaire serial entrepreneur à la dirigeante proche de la retraite en passant par de grands investisseurs, des cadres, des professions libérales et des retraités. Leurs points communs ? Ils disposent d’un capital, d’un patrimoine, d’une capacité d’épargne ou d’endettement dont ils souhaitent saisir toutes les opportunités. Ensuite, ils éprouvent une insatisfaction vis-à-vis de leur banque et des solutions proposées – ou pas – pour faire vivre leur argent. C’est là que nous intervenons.

Pourquoi « Alternative Patrimoine » ?

Nous avons créé Alternative Patrimoine pour défendre nos valeurs et pallier les manquements auxquels les clients des banques sont trop souvent confrontés : des conseillers aux abonnés absents, rarement proactifs, qui changent régulièrement et n’ont pas la possibilité de proposer l’intégralité des alternatives qu’offre le marché.

Notre mot d’ordre est clair : valorisez votre patrimoine, mettez votre banque en concurrence, étudiez votre … alternative !

A propos du Crédit Immobilier

Pourquoi contracter un crédit immobilier ?

Dans le cadre d’une SCPI, c’est le crédit qui permet de faire jouer l’effet de levier. Il permet surtout d’investir sans mobiliser de liquidités, en finançant tout ou partie des parts selon le montage. 

Auprès de quelle banque vais-je souscrire mon crédit ?

En fonction de votre situation et de vos objectifs, nous vous soumettrons une ou plusieurs offres de crédit immobilier éditées par des banques ou des établissements de crédit. Tout dossier de financement est ensuite soumis à l’accord du partenaire sollicité. Vous avez également la possibilité de rechercher et d’obtenir votre prêt auprès d’autres interlocuteurs, dont votre banque par exemple.

À quel taux aurai-je accès ? Dans quelles conditions ?

En fonction de la période et de l’établissement prêteur, les conditions de financement proposées peuvent varier (taux nominal, assurance, apport, etc.). Lors du premier rendez-vous avec nos équipes, nous déterminerons ensemble l’offre la plus adaptée à votre situation et vos objectifs.

Cette opération peut-elle bloquer l’achat d’un autre bien ?

S’il s’agit d’un prêt immobilier, votre taux d’endettement augmentera. Le loyer versé par la SCPI augmentera quant à lui vos revenus.

Chaque établissement possède une politique de crédit spécifique et un regard propre sur l’endettement de ses clients (revenus, charges, effort d’épargne sur une opération, taux d’endettement maximum, etc.). Vous définirez avec nous l’importance de cette opération en fonction de vos projets.

Puis-je vendre mes SCPI si j’ai un crédit immobilier ?

Tout à fait ! En revanche, le crédit vous engage. La vente des parts de SCPI devra dont être destiné en priorité au remboursement du prêt.

Et si je ne peux plus rembourser mes échéances ?

En cas de difficulté, vous pouvez vendre tout ou partie de vos parts de SCPI pour rembourser votre crédit.

Et si je disparais ?

Ne parlez pas de malheur ! Mais c’est parce qu’il faut malgré tout prévoir cette situation que les crédits immobiliers exigent généralement de contracter une assurance décès invalidité. En cas de décès, l’assurance rembourse votre crédit et vos ayants droit héritent des parts de SCPI payées. Ils peuvent alors les vendre ou les conserver afin de disposer d’un revenu complémentaire.

Découvrir Alternative Patrimoine

Nous sommes trois associés qui avons fondé Alternative Patrimoine, après avoir fait notre carrière ensemble au sein de la banque privée. Passionnés par la gestion patrimoniale, nous avions envie de gagner en indépendance pour encore mieux servir les objectifs de nos clients.

Si nous avons créé Alternative Patrimoine, c’est pour continuer à défendre nos valeurs, et pallier aux manquements auxquels les clients des banques sont trop souvent confrontés : des conseillers aux abonnés absents, rarement proactifs, qui changent régulièrement et n’ont pas la possibilité de proposer l’intégralité des alternatives qu’offre le marché.

Notre mot d’ordre : valorisez votre patrimoine, mettez votre banque en concurrence, étudiez votre… alternative !

Depuis plus de vingt ans, nous avons accompagné familles et investisseurs privés dans la structuration de leur stratégie patrimoniale. Chez Alternative Patrimoine, nous souhaitons désormais partager avec vous notre savoir-faire, conjugué aux solutions financières les plus performantes.

Notre proposition sera ainsi faite des meilleurs contrats, des meilleurs fonds d’investissement et des meilleurs produits financiers du marché. Ce n’est pas un discours commercial, c’est une réalité.

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